MOOVIDO RADÍ

Nemovitostí určených k prodeji je aktuálně nejen v Čechách, ale i v celé Evropě velmi málo, a to předražuje podle odhadů České národní banky o 17 až 25 procent jejich cenu. Znamená to, že pokud prodám svoji nemovitost třeba až za rok, až splaskne realitní bublina, dostanu za ni o čtvrtinu méně? S jistotou to samozřejmě vědí jenom jasnovidci a majitelé křišťálové koule. Přesto přibývá počet signálů, které ukazují, že správný čas na prodej nemovitosti nastal právě teď. Zvláště pokud se jedná o byt nebo dům, ve kterém sami nebydlíte, ale využíváte ho k pronájmům. Ceny pronájmů totiž neustále klesají a například v Praze už jsou nižší než hypoteční splátky.

Ceny pronájmů snižuje vysoká nabídka

Česká národní banka přitom odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to jen od 10 do zhruba 30 procent bytů. To zvláště v Praze dále tlačí na přebytek nabídky bytů k pronájmu, řadu nemovitostí se dlouhodobě nedaří pronajmout. Reálné výnosy kvůli tomu dále klesají a investice do bytů k pronájmu se přestávají vyplácet.

Někteří investoři tak dnes své investiční byty v Praze prodávají a za utržené finance kupují nemovitosti v jiných regionech, kde je příznivější poměr mezi cenou bytu a výnosem z pronájmu.
Následující graf jasně ukazuje, jak v Praze v centru prestižní čtvrti Královské Vinohrady klesala cena za m2 u pronájmu bytů (červená křivka) a současně rostl počet nabídek volných bytů k pronájmu (zelená křivka).

Zdroj: Cemap.cz

Prodej bytu je výhodnější než osobní zadlužení

Další skupinou vlastníků bytů, kteří by neměli s prodejem otálet, jsou lidé, kteří se dostali do finančních potíží během covidového období. Je určitě výhodnější prodat byt na vrcholu jeho cenové křivky, než si půjčovat chybějící peníze například u banky. A pokud už máte finanční potíže, je pro vás výhodnější, když prodáte svůj byt dobrovolně a za nejvyšší možnou cenu, než když ho za vás nuceně prodá exekutor nebo banka.

Zbylé peníze po zaplacení dluhů je pak možné investovat do širokého portfolia instrumentů mimo oblast nemovitostí. Od zajímavých akcií a dluhopisů až po komodity nebo kryptoměny, které se začínají prosazovat jako standardní doplněk investičního portfolia s výrazně zajímavějšími výnosy, než mohou v současnosti nabídnout nemovitosti.

K poklesu cen realit může přispět i vyšší zdanění po volbách

Někteří investoři se dnes zbavují přebytečných bytů i z obav z politické situace po volbách. V návrzích některých politických stran, které mají šanci vyhrát volby, se totiž objevují návrhy na zdanění „spekulativního“ držení nemovitostí. Pokud by se jim podařilo takové návrhy prosadit, na trh by se naráz dostalo velké množství bytů i domů, jejich cena by tak výrazně a skokově klesla. Některá velká evropská města, jak třeba Berlín, už taková opatření prosazují. Už proto, že se ukázalo, že některé investiční společnosti, které neprůhledně vlastní tisíce bytů, zvyšují neúměrně nájmy a šikanují nájemníky. Snaží se tak vystěhovat nízkopříjmové skupiny obyvatel. V takovém případně pak politici zasahují a začínají regulovat vlastnictví bytů.

Počet nabídek k prodeji klesl

Zájem o nákup nemovitostí v posledních týdnech slábne, jak dokazuje graf nejznámější inzertního webu Sreality. Důvodem je výrazně menší počet nabídek bytů k prodeji. Kupující si momentálně nemají z čeho vybírat. I to je správný čas prodat svoji nemovitost právě teď, kdy je poptávka na vrcholu a cena bydlení rekordně přehřátá.

Přinášíme vám názory realitních expertů Moovido na to, jak poznat byty, které se vyplatí prodat už teď, třeba i s naší pomocí:

1. Investiční byty ve čtvrtích blízko centra, kde je rozšířené Airbnb nebo kde klesají výnosy z pronájmů pod měsíční splátky hypotéky. (To se začíná týkat velké části Prahy. Nejhůře je na tom Praha 1, 2 a 3, kde už se místy přestává vyplácet koupě bytu jako investice).

2. Byty v oblastech, kde se nacházejí pozemky vhodné k další výstavbě. Stát i města se chystají novou výstavbu podpořit, staré panelové domy v okolí pak nebudou moci cenově konkurovat. Navíc města se sama chystají stavět nové obecní i družstevní byty, takže přetlak poptávky po bydlení se může v některých lokalitách snižovat.

3. Byty v panelových i cihlových domech před rekonstrukcí. Ceny stavebních prací rychle rostou a fond oprav velmi často nestačí, majitelé bytů tak čekají další vysoké výdaje.

4. Bytové domy s problémovými nájemníky a špatně fungujícím SVJ. Spory mezi majiteli bytů ohledně plánu oprav a zablokované rekonstrukce citelně snižují cenu nemovitosti.

5. Byty v oblastech se silnou ruskojazyčnou komunitou. Mezi Čechy je totiž o takové cizojazyčné lokality velmi nízký zájem a ceny zde mohou poklesnout o desítky procent, jako se to stalo před pár lety v Karlových Varech.

6. Nemovitosti v místech, kde se chystají liniové stavby. Stát bude v příštích letech stavět stovky kilometrů dálnic, vysokorychlostních železnic i nových vedení vysokého napětí. Všechny tyto stavby sníží cenu nemovitostí ve svém okolí. Jste si jistí, že se vás to netýká?