MOOVIDO RADÍ

Chyby v kupní smlouvě nemovitosti se prodraží. Vyhněte se jim!

Prodej nemovitosti je dlouhý a náročný proces, kde na vás v každé jeho fázi čekají nejrůznější úskalí. Sepsání kupní smlouvy je jednou z posledních fází tohoto procesu. Patří však k tomu nejdůležitějšímu. Chyby ve smlouvě vás totiž mohou vyjít i na milióny. Víte, na co si dát pozor, abyste se jim vyhnuli?

Nepodceňujte vypracování kupní smlouvy

O důvodech k prodeji nemovitosti jsme si již psali. Nyní se budeme soustředit na kupní smlouvu. Lidé totiž často podceňují její vypracování a spoléhají se na vzorové smlouvy z internetu. V tom lepším případě si nechají vypracovat kupní smlouvu právníkem bez dokonalé znalosti realitního byznysu. Jenže právě kupní smlouva je ten nejdůležitější dokument v celém prodeji. Špatně připravený vám může přidělat spoustu starostí a připravit vás o peníze. Můžete se kvůli tomu například dostat do mnohaletých soudních tahanic. Proto byste měli smlouvě věnovat patřičný čas i pozornost.

Co by měla kupní smlouva obsahovat?

Už špatné zadání informací pro právníka její vypracování zdražuje a prodlužuje o týdny i měsíce. Jak říká realitní expert Moovida Roman Čakurda: „Špatné zadání vede k tomu, že smlouva od právníka neodpovídá konkrétnímu případu, a proto se k němu vrací k přepracování. Klienti tak zbytečně ztrácí čas i peníze za vícepráce u advokáta.“

Součástí vhodného zadání proto musí být správné a úplné informace o prodejci, kupujícím a nemovitosti. Musí ale obsahovat i všechny podmínky obchodní transakce. Jeho součástí mají být tedy informace o tom, jak bude kupec koupi financovat, jak a kdy proběhne platba, výplata kupní ceny a předání nemovitosti. Nakonec by zadání také mělo zmínit, jak budou vypořádána případná omezení, která na nemovitosti váznou, jako jsou zástavní práva, zákazy zcizení a zatížení, předkupní práva, věcná břemena apod. Co si pod jednotlivými body přesně představit?

Prodávající a kupující

Smlouva musí jasně identifikovat osobu, která prodává, i osobu, která kupuje. K tomu potřebujete jejich celé jméno, příjmení, trvalé bydliště (případně i korespondenční adresu, pokud je třeba) a datum narození. U firem navíc potřebujete název, sídlo a IČO. Háček se však může objevit v případě, že je nemovitost součástí společného jmění manželů. Tehdy jsou prodávající oba. To samé platí i pro kupující. Při špatném uvedení by to mohlo zneplatnit obchod. Dejte si na to pozor.

Nemovitost

V tomto bodě je nutné podrobně popsat, co je předmětem smlouvy. Platí, že čím podrobněji popíšete, co vlastně prodáváte, tím je menší riziko, že v budoucnu přijde nespokojený kupující a vzniknou komplikace. Nezapomeňte se zaměřit vedle nemovitosti i na její vybavení. Nemělo by také chybět prohlášení o tom, že nemovitost nemá právní vady, například dluhy, exekuce nebo zástavní právo.

Příklad z praxe: Kupující zjistil, že na katastru není veden jako vlastník garáže, kterou zaplatil. Následně s hrůzou zjistil, že garáž nebyla zapsaná ve smlouvě, i když se o ní s prodávajícím po celou dobu bavili.

Cena

Cena úzce souvisí s popisem samotné nemovitosti, přičemž je potřeba podrobně a jasně popsat, co za danou částku kupující dostane. Ve smlouvě také uveďte, jak bude kupující nemovitost financovat, tj. kolik peněz půjde z jeho kapsy a kolik z úvěru.

Platba

Ve smlouvě musíte také uvést, jakým způsobem, za jakých podmínek a kdy kupující vyplatí prodávajícímu peníze. Pokud jste zvolili úschovu u advokáta, tu ostatně doporučujeme, kupní smlouva i smlouva o advokátní úschově kupní ceny musí obsahovat přesné podmínky, za kterých se uschovaná kupní cena vyplatí prodávajícímu.

Předání nemovitosti

Termín předání závisí jen na vaší dohodě s kupujícím. Doporučujeme však tento termín a způsob předání jasně definovat a napsat do smlouvy. Dobré je také definovat, kolik dní má prodávající na vyklizení bytu a jaké sankce vyplývají z toho, když to nestihne.

Nechte přípravu kupní smlouvy profesionálům

V minulých řádcích jste se mohli přesvědčit, že závěr prodeje nemovitosti přináší mnoho úskalí. U kupní smlouvy jednoduše může být často problém spíš to, co v ní není napsané než to, co tam je. Proto bychom doporučili nespoléhat se na vzory kupních smluv z internetu, ale minimálně si v této časti prodeje připlatit za odborníka. Při opaku vás může i malá chybka stát statisíce či milióny. Kromě kupní smlouvy může právník připravit také smlouvu o úschově kupní ceny, což lze svěřit i bance nebo notáři.

Nevíte si rady s kupní smlouvou, máte jakýkoliv dotaz nebo přímo zájem o její vypracování? Ozvěte se nám, naši realitní experti vám rádi pomohou.