Trh s nemovitostmi a hlavně jejich ceny byly velmi dlouhou dobu přehřáté. Bydlení a hypotéky byly dostupné pro velkou část naší populace. Protože bylo dostupných nemovitostí na trhu málo, jakmile se nějaká nemovitost na prodej objevila, téměř okamžitě se prodala. To se ale změnilo. Trh teď doslova zamrzl na mrtvém bodě. Příčin je hned několik, může za to pandemie covidu, válka na Ukrajině a narůstající ceny energií.
Trh s nemovitostmi se zastavil
To, čeho jsme aktuálně svědky, je, že se rozchází očekávání prodávajících a kupujících. Co to znamená? Prodávající se ještě snaží prodat byty za ceny před krizí. Byli zvyklí, že každá nemovitost se prodala velmi rychle a často za velmi vysokou cenu. Nyní se strašně těžko se smiřují s faktem, že musí s cenou dolů. Kupující jsou už však nastavení na to, že ceny nemovitostí půjdou dolů, což dosvědčuje i fakt, že dříve chodily na prohlídky desítky zájemců, teď chodí jednotky. Mezi prodejci a kupci je cítit nejistota a prodlužuje se doba prodeje.
Množství nových a refinancovaných hypoték rapidně kleslo. Podle katastru nemovitostí bylo zástavní právo za první polovinu roku 2022 v České republice zapsáno u 78 448 nemovitostí, což je značný pokles oproti roku 2021, kdy bylo zástavní právo zapsáno u 107 666 nemovitostí. V Praze to pak bylo 9 147 v roce 2022 oproti 13 504 v roce 2021. Ještě zajímavější je, že poprvé za posledních osm let je počet nových zástav na katastru menší než počet zástav vymazaných. To značí, že je daleko méně nových hypoték a dokonce tento počet je menší než počet ukončených.
Co se stane za několik měsíců? Letos bude zhruba 50 až 70 tisícům hypoték končit pětiletá fixace, u kterých se úrok pohyboval kolem 2 %. Lidé se tak mohou dostat do situace, kdy hypotéku s novým vyšším úrokem nezvládnou platit, protože měsíční částka bude příliš vysoká. Budou tak donuceni nemovitost prodat co nejdříve, a to i v případě nevýhodné ceny.
Dočkáme se výrazného propadu cen nemovitostí?
Pokud úrokové sazby zůstanou vysoké, dočkáme se významnějšího propadu cen nemovitostí? Vše nasvědčuje tomu, že ano. Ale trh je závislý na mnoha faktorech – ceny energií, válka na Ukrajině, výše inflace a další případné skutečnosti, nic nelze tedy s jistotou predikovat. Mnoho lidí už však na hypotéky nedosáhne a i pro investory se koupě bytů stává v určitých lokalitách nevýhodná.
Jaké byty kupovat v době krize? Vyplatí se zainvestovat
Podle názoru většiny odborníků se v nadcházejících letech ceny nemovitostí nebudou zvyšovat, jako tomu bylo během posledních let. Někteří z nich předpokládají, že se stanou velké byty vzhledem k výši úrokových sazeb, cenám energií a stavebních materiálů v podstatě neprodejné, a proto poroste zájem o malé a levnější byty. My si však myslíme, že situace bude podobná i u menších bytů. Naší hypotézou je, že malometrážní byty se stanou hůře prodejné a koupě větších bytů bude dávat smysl. Vycházíme z následujících faktů:
Byt typu 2 + kk a menší totiž kupovali především mladí lidé, případně investoři. Pro mladý pár, který malý byt kupuje pouze na přechodnou dobu, předpokládejme, že do pěti let založí rodinu a bude hledat byt větší, je se současnými cenami velmi těžké takový byt kupovat. Například nový byt 2 + kk v Rezidenci Parková čtvrť na Praze 3 stojí 8,5 až 10 milionů korun. Pár tedy nejenže musí mít našetřeno minimálně 1,8 milionů korun, při současné úrokové sazbě 6,19 % se měsíční splátka vyšplhá na 42 až 48 tisíc korun v závislosti na ceně.
Kromě toho, že při vysokých cenách energií a dalších nezbytností se tato částka může stát pro dva lidi nezaplatitelná a investice jako taková nebude výhodná. Při pětiroční fixaci bude totiž mladý pár zmíněných pět let splácet hlavně úroky, jistina zůstane skoro stejná. Zhruba to vychází tak, že za toto období zaplatí 82 % na úrocích. Splátková jistina pak je jen 18 %. Pokud si to bude moci začínající rodina dovolit, bude pro ně výhodnější rovnou investovat do větší nemovitosti, kterou si budou chtít nechat déle. Po tomto náročném období se mohou opět za několik let dostat na výhodný úrok. Za předpokladu, že během několika let nedojde k významnému růstu cen, nezískají koupí menšího bytu na hypotéku skoro nic jako v našem modelovém případě.
Modelový příklad při ceně bytu 9 milionů korun - vlastní zdroje 1,8 milionů, měsíční splátka 44 051 Kč . Za 5 let splátka bance činí celkem 2 643 060 Kč, z toho pouze úroky jsou ve výši 2 158 517 Kč, což je cca 81,6 % splacené částky, splátka jistiny je pouze 484 546 Kč (18,4 %).
Zdroj:GOFIS - komplexní hypoteční kalkulačka
Podobná situace podle nás nastane i u investorů. Celou výši splátky hypotéky již nepokryje nájem, lidé nebudou ochotni jít do tak drahého nájmu. Dnes se například pohybují ceny pronájmů na Žižkově mezi 15 - 30 tisíc korun, měsíční splátka hypotéky při ceně bytu 8,5 milionů se však vyšplhá až na 42 tisíc korun. Investor tedy bude muset splátku hypotéky dotovat.
Jak na prodeji nemovitosti ušetřit?
Přemýšlíte o prodeji nemovitosti v této době? Hledáte možné cesty a zjišťujete, kde ušetřit? Vyzkoušejte Moovido. S Moovidem totiž prodáte vaši nemovitost jednoduše, online a navíc bez provize. Využít můžete jen takové služby, které si vyberete podle vašich preferencí a možností. Výsledkem toho mohou být až desítky tisíc korun, které nepůjdou do kapsy realitky, ale zůstanou vám.
Zdroje:
https://cuzk.cz/Periodika-a-publikace/Statisticke-udaje/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-nemovi.aspx
http://www.gofis.cz/cz/komplexni-hypotecni-kalkulacka
https://finmag.penize.cz/penize/435245-klesnou-uz-ceny-nemovitosti-zmeny-na-realitnim-trhu-ocima-expertu
Online asistence Moovido - Expertní služby pro prodej nemovitosti
CHCI VĚDĚT VÍC